Was kostet ein Immobilienmakler 2026? Provision bei Kauf, Verkauf und Vermietung

1. Für wen ist dieser Ratgeber gedacht?

Der Beitrag richtet sich an private Käufer und Verkäufer von Wohnungen oder Einfamilienhäusern, Vermieter und Wohnungssuchende sowie kleine Unternehmen, die eine Immobilie oder Gewerbefläche vermitteln lassen möchten. Die Suchintention ist praktisch: Wer muss wann wie viel zahlen, welche Leistung steht dahinter und wie lassen sich zwei Maklerverträge ohne Prozent-Falle vergleichen?

Der Schwerpunkt liegt auf deutschem Recht. Grundstücke, Mehrfamilienhäuser, gewerbliche Objekte, Bauträgergeschäfte, Unternehmenskäufe und grenzüberschreitende Vermittlungen können anderen Regeln folgen. Der Beitrag ist eine Kalkulationshilfe und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.

2. Die Begriffe: Provision, Courtage und Maklerlohn

Provision, Courtage und Maklerlohn bezeichnen im Alltag meist dieselbe erfolgsabhängige Vergütung. Entscheidend ist nicht das Etikett, sondern die Vereinbarung. Nach § 652 BGB ist der versprochene Maklerlohn grundsätzlich nur geschuldet, wenn der Hauptvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung zustande kommt. Aufwendungen sind nur zu ersetzen, wenn dies vereinbart wurde.

3. So entsteht der Endpreis

Für einen belastbaren Vergleich wird die Provision in fünf Schritten gerechnet:

1. Geschäft einordnen: Kauf, Verkauf, Wohnraummiete oder Gewerbe.
2. Bemessungsgrundlage festhalten: Kaufpreis oder anrechenbare Monatsmiete.
3. Nettoprovisionssatz beziehungsweise Festhonorar eindeutig benennen.
4. Umsatzsteuer und mögliche Kostenverteilung getrennt ausweisen.
5. Zusatzkosten nur einbeziehen, wenn sie wirksam und nachvollziehbar vereinbart wurden.

Formel: Bemessungsgrundlage × Nettoprovisionssatz = Nettoprovision. Nettoprovision × 1,19 = Bruttoprovision. Bei einer prozentualen Bruttoangabe entfällt dieser Zwischenschritt.

4. Vollständige Modellrechnung beim Immobilienkauf

Eine Privatperson kauft ein Einfamilienhaus für 480.000 Euro. Makler und beide Parteien vereinbaren im Modell jeweils 3 Prozent netto. Der Makler ist entgeltlich für Käufer und Verkäufer tätig. Die Rechnung zeigt nur die Maklerkosten; Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, Finanzierung und technische Prüfungen sind ausdrücklich nicht enthalten.

Der Käufer benötigt im Modell 497.136 Euro für Kaufpreis und eigene Provision, bevor weitere Erwerbsnebenkosten hinzukommen. Der Verkäufer erhält nach Abzug seiner Provision 462.864 Euro, bevor Darlehensablösung, Steuern oder sonstige Verkaufskosten berücksichtigt werden. Die Prozentzahl allein sagt daher weder das Käufer-Gesamtbudget noch den Verkäufer-Nettoerlös aus.

5. Wer zahlt beim Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus?

Ein Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf nach § 656a BGB der Textform. Die besonderen Kostenverteilungsregeln der §§ 656c und 656d gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Doppeltätigkeit: beide Parteien schließen einen Maklervertrag

Lässt sich der Makler bei einem solchen Verbrauchergeschäft von beiden Kaufvertragsparteien einen Lohn versprechen, müssen sich beide nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten. Wird der Makler für eine Seite unentgeltlich tätig, kann er auch von der anderen Seite keinen Lohn verlangen.

Nur eine Partei beauftragt den Makler

Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, ist eine Vereinbarung zur Beteiligung der anderen Partei nach § 656d BGB nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichtet bleibt. Der Anspruch gegen die andere Partei wird erst fällig, nachdem die beauftragende Partei gezahlt hat und dies nachgewiesen wurde.

6. Wohnraummiete: Bestellerprinzip und Höchstgrenze

Bei der Vermittlung von Wohnraum entsteht ein Entgeltanspruch nach § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz grundsätzlich nur bei zustande gekommenem Mietvertrag; auch der Vermittlungsvertrag bedarf der Textform. Vom Wohnungssuchenden darf der Makler nur Geld verlangen, wenn er ausschließlich wegen dessen Suchauftrag vom Vermieter oder einem anderen Berechtigten den Auftrag einholt, diese Wohnung anzubieten. Vorschüsse sind untersagt.

§ 3 WoVermRG begrenzt das vom Wohnungssuchenden verlangte Entgelt auf zwei Monatsmieten zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Gesondert abzurechnende Nebenkosten zählen nicht zur Monatsmiete.

Vollständiges Mietmodell

Ein Wohnungssuchender erteilt einen wirksamen exklusiven Suchauftrag. Die anrechenbare Nettokaltmiete beträgt 1.450 Euro; der gesetzliche Höchstrahmen wird im Modell vollständig ausgeschöpft.

Hat dagegen der Vermieter den Makler für die konkrete Wohnung bestellt, darf dessen Entgelt nicht einfach auf den Wohnungssuchenden abgewälzt werden. Für Gewerberäume gilt das Wohnungsvermittlungsgesetz nicht in derselben Weise; dort ist der Vertrag gesondert zu prüfen.

7. Kauf, Verkauf und Vermietung im Vergleich

8. Was sollte die Maklerleistung enthalten?

Ein Prozentsatz wird erst durch den Leistungsumfang bewertbar. Verkäufer sollten festlegen, ob Marktpreiseinschätzung, Unterlagencheck, Exposé, Fotografie, Grundrissaufbereitung, Portalwerbung, Interessentenqualifizierung, Besichtigungen, Gebotsmanagement, Kommunikation mit Finanzierung und Notariat sowie Übergabeunterstützung enthalten sind. Käufer sollten klären, ob nur ein Objektnachweis oder eine echte Such- und Vermittlungsleistung geschuldet ist.

Die gewerbsmäßige Vermittlung von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, Gewerbe- oder Wohnräumen ist nach § 34c GewO erlaubnispflichtig. Die Erlaubnis ersetzt jedoch weder die Prüfung des konkreten Vertrags noch eine unabhängige technische, rechtliche oder steuerliche Beratung.

9. Die wichtigsten Kostentreiber

• Bemessungsgrundlage: Schon derselbe Prozentsatz führt bei einem höheren Kaufpreis zu deutlich höheren Eurobeträgen.
• Netto oder brutto: 3 Prozent netto und 3 Prozent brutto sind nicht dasselbe.
• Objekt- und Vertragsart: Wohnraummiete, Verbraucher-Kauf und Gewerbe folgen unterschiedlichen Regeln.
• Auftraggeber und Doppeltätigkeit: Sie bestimmen, welche Verteilungsregel geprüft werden muss.
• Leistungsumfang: Ein reiner Nachweis ist anders zu bewerten als vollständige Vermarktung und Prozessbegleitung.
• Alleinauftrag und Laufzeit: Bindung, Kündigung, Nachwirkung und Eigenverkauf müssen verständlich geregelt sein.
• Aufwendungsersatz: Fotos, Anzeigen oder Unterlagen können nur nach der getroffenen Vereinbarung zusätzlich relevant werden.

10. Makler oder Selbstverkauf: Entscheidungsmatrix

Ein seriöser Vergleich stellt die Provision dem konkreten Leistungsversprechen gegenüber. Die Frage ist nicht, ob der Makler seinen Preis „wieder hereinholt“, sondern welche nachweisbaren Aufgaben, Risiken und Zeitblöcke übernommen werden. Eine Verkaufspreis- oder Erfolgsgarantie wäre unseriös.

11. Wirtschaftliches Selbstverkaufs-Szenario

Für eine reine Entscheidungsrechnung bewertet ein Eigentümer 55 eigene Arbeitsstunden mit 40 Euro und setzt 650 Euro für Fotografie, Dokumentenbeschaffung und Anzeigen an. Das ergibt 2.850 Euro wirtschaftlichen Aufwand. Gegenüber der Verkäuferprovision von 17.136 Euro aus dem Kaufmodell beträgt die rechnerische Differenz 14.286 Euro.

Diese Differenz ist kein automatisch erzielbarer Gewinn: Verkaufspreis, Vermarktungsdauer, Verhandlungsführung, Finanzierungsausfälle, rechtliche Fehler und persönliche Belastung sind nicht vorhersagbar. Das Modell zeigt lediglich den Break-even: Der beauftragte Prozess müsste gegenüber dem Selbstverkauf im konkreten Fall einen wirtschaftlichen Mehrwert von mehr als 14.286 Euro erzeugen, damit die beiden Modellkosten gleichziehen.

12. Was gehört nicht automatisch zur Provision?

Notar- und Grundbuchkosten folgen dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind ein eigener Kostenblock. Ebenfalls getrennt zu betrachten sind Grunderwerbsteuer, Finanzierungsberatung, Gutachten, Energieausweis, Vermessung, Löschung oder Bestellung von Grundpfandrechten, Entrümpelung, Renovierung und Umzug.

Im Maklervertrag sollte stehen, welche Vermarktungskosten in der Provision enthalten sind und welche Auslagen auch ohne Abschluss ersetzt werden sollen. § 652 Absatz 2 BGB knüpft den Aufwendungsersatz ausdrücklich an eine Vereinbarung. Eine unklare Mischposition erschwert sowohl den Angebotsvergleich als auch die spätere Rechnungsprüfung.

13. Wann kann der Lohnanspruch problematisch sein?

Neben fehlendem Hauptvertrag oder fehlender Kausalität können Form, Verteilungsregeln und Pflichtverletzungen entscheidend sein. § 654 BGB schließt Lohn und Aufwendungsersatz aus, wenn der Makler vertragswidrig auch für die andere Seite tätig war. Gleichzeitig erlaubt § 656c bei den dort erfassten Immobilienkäufen eine Doppeltätigkeit nur mit gleich hoher Verpflichtung.

Ob ein Anspruch im Einzelfall besteht, kann von Kommunikation, Vertragstext, Vorkenntnis des Objekts, Ursächlichkeit, Reservierungsabreden und dem tatsächlichen Hauptvertrag abhängen. Bei Streit oder ungewöhnlichen Klauseln sollte rechtliche Beratung eingeholt werden, bevor gezahlt, aufgerechnet oder eine Forderung zurückgewiesen wird.

14. Typische Fehler beim Angebotsvergleich

• 3 Prozent netto mit 3 Prozent brutto vergleichen.
• Provision nur als Prozentsatz statt zusätzlich als Eurobetrag ausweisen lassen.
• Käufer-, Verkäufer- und Mietervermittlung rechtlich vermischen.
• Notar, Steuer und Finanzierung fälschlich als Maklerleistung behandeln.
• Alleinauftrag, Laufzeit, Kündigung und Nachwirkung nicht prüfen.
• Aufwendungsersatz bei ausbleibendem Abschluss übersehen.
• Doppeltätigkeit, Interessenkonflikte und Informationswege nicht dokumentieren.
• Werbeaussagen zu Verkaufspreis oder Dauer als Garantie verstehen.

15. Checkliste vor der Beauftragung

• ☐ Objektart, Auftraggeber und Verbraucherstatus korrekt eingeordnet
• ☐ Maklererlaubnis und vollständige Unternehmensdaten geprüft
• ☐ Textform eingehalten und Vertrag dauerhaft gespeichert
• ☐ Bemessungsgrundlage sowie Netto- und Bruttoprovision in Euro festgehalten
• ☐ Kostenträger und gesetzliche Verteilungsregel dokumentiert
• ☐ Leistungsumfang mit konkreten Ergebnissen und Freigaben beschrieben
• ☐ Alleinauftrag, Laufzeit, Kündigung und Nachwirkung verstanden
• ☐ Aufwendungsersatz und externe Zusatzkosten begrenzt
• ☐ Fälligkeit, Rechnung und Zahlungsnachweise geregelt
• ☐ Datenschutz, Schlüssel, Unterlagen und Rückgabe organisiert

16. Grenzen und Unsicherheiten

Der Beitrag nennt bewusst keine regionale „übliche Provision“. Vereinbarungen, Objektarten und Marktbedingungen unterscheiden sich; ein einzelner Prozentsatz wäre ohne datierte, repräsentative Marktstichprobe irreführend. Die Modelle rechnen ausschließlich die offengelegten Annahmen durch.

Steuern, Finanzierung, Widerruf, Reservierungsentgelt, Bauträgerrecht, gewerbliche Käufe und grenzüberschreitende Fälle können zusätzliche Fragen auslösen. Auch ein vollständiger Maklerauftrag ersetzt keine technische Prüfung der Immobilie und keine notarielle oder anwaltliche Beratung.

18. Verifiziertes Partnerunternehmen

19. Häufige Fragen

20. Quellen und Prüfstand

Rechts- und Verfahrensangaben zuletzt offiziell geprüft am 13.09.2026. Sämtliche Eurobeträge und Maklerprovisionssätze der Rechenbeispiele sind redaktionelle Modellannahmen; der allgemeine Umsatzsteuersatz ist amtlich belegt. Es wird kein Marktpreis behauptet.

1. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 652 BGB – Entstehung des Lohnanspruchs, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
2. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 656a BGB – Textform, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
3. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 656b BGB – persönlicher Anwendungsbereich, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
4. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 656c BGB – Tätigkeit für beide Parteien, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
5. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 656d BGB – Vereinbarungen über Maklerkosten, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
6. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 2 WoVermRG – Anspruch und Bestellerprinzip, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
7. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 3 WoVermRG – Höhe des Entgelts, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
8. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 34c GewO – Erlaubnispflicht, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
9. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 654 BGB – Verwirkung des Lohnanspruchs, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
10. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: § 12 UStG – Steuersätze, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.
11. Bundesministerium der Justiz / Bundesamt für Justiz: Gerichts- und Notarkostengesetz, geltende Fassung, abgerufen 13.09.2026.

21. Weiterführende Ratgeber